Mengenal High and Best Use Study: Studi Tertinggi dan Terbaik dalam Properti

Dalam dunia properti dan perencanaan lahan, istilah High and Best Use (HBU) atau dalam Bahasa Indonesia dikenal sebagai “studi tertinggi dan terbaik”, merupakan konsep penting yang digunakan untuk menentukan potensi penggunaan suatu lahan atau properti secara optimal. Studi ini tidak hanya mempertimbangkan nilai tertinggi dari sisi ekonomi, tetapi juga aspek legalitas, kelayakan fisik, dan permintaan pasar.

Untuk para pengembang, investor, pemilik lahan, bahkan pemerintah daerah, memahami konsep HBU sangat krusial dalam pengambilan keputusan terkait pembangunan dan pengelolaan aset.

Apa Itu High and Best Use?

Secara sederhana, High and Best Use adalah penggunaan terbaik dan paling produktif dari suatu lahan atau properti yang:

1. Secara fisik memungkinkan (physically possible)
2. Secara legal diperbolehkan (legally permissible)
3. Secara finansial layak (financially feasible)
4. Memberikan hasil tertinggi (maximally productive)

Dengan kata lain, HBU bertujuan menjawab pertanyaan: “Untuk apa tanah atau properti ini sebaiknya digunakan agar menghasilkan nilai ekonomi tertinggi, tanpa melanggar aturan, dan sesuai kondisi nyata di lapangan?”

Mengapa HBU Penting?

Banyak orang memiliki lahan atau properti yang belum digunakan secara optimal. Misalnya:

• Sebidang tanah strategis yang dibiarkan kosong
• Bangunan tua yang tidak lagi menghasilkan
• Properti yang disewakan dengan harga terlalu rendah

Tanpa studi HBU, pengambilan keputusan seringkali hanya berdasarkan intuisi atau kebiasaan. Akibatnya, banyak aset potensial tidak berkembang maksimal atau bahkan menjadi beban. Dengan HBU, pengelolaan properti menjadi lebih strategis dan berbasis data, bukan sekadar asumsi.

Komponen Utama dalam Studi HBU

Untuk menentukan penggunaan terbaik suatu lahan, studi HBU mempertimbangkan empat aspek utama:

1. Kelayakan Fisik

Apakah secara teknis dan fisik lahan tersebut memungkinkan untuk dibangun atau digunakan sesuai rencana? Faktor seperti bentuk lahan, ukuran, kontur tanah, akses jalan, hingga ketersediaan utilitas akan dianalisis.

2. Legalitas

Studi HBU akan mengevaluasi batasan-batasan hukum seperti zonasi (RTRW), peraturan daerah, batasan lingkungan, dan izin penggunaan tanah. Tidak semua lahan dapat digunakan secara bebas, meski dari sisi ekonomi menjanjikan.

3. Kelayakan Finansial

Apakah proyek atau penggunaan yang direncanakan menguntungkan secara finansial? Studi ini akan menghitung biaya pembangunan, potensi pendapatan, IRR (Internal Rate of Return), dan periode balik modal (payback period).

4. Produktivitas Maksimal

Dari semua opsi yang layak dan legal, manakah yang menghasilkan nilai ekonomi tertinggi? Ini termasuk perbandingan antara membangun perumahan, kawasan ruko, apartemen, gudang, atau membiarkan lahan tetap hijau.

Contoh Penerapan Studi HBU

Misalkan seseorang memiliki lahan seluas 2.000 m² di pinggiran kota yang dulunya area pertanian. Saat ini, kawasan tersebut berkembang menjadi kawasan komersial dan permukiman. Melalui studi HBU, ditemukan bahwa membangun ruko dua lantai memberikan hasil lebih tinggi daripada sekadar menyewakan lahan untuk parkir truk.

Di sisi lain, lahan di kawasan wisata alam mungkin hasil optimalnya bukan berupa bangunan beton, melainkan eco-lodge atau glamping yang ramah lingkungan dan sesuai dengan karakter kawasan.

Siapa yang Membutuhkan Studi HBU?

Studi ini sangat direkomendasikan untuk:

• Pemilik lahan yang belum dimanfaatkan
• Investor yang ingin membeli properti
• Developer yang akan membangun kawasan baru
• Perusahaan atau lembaga yang ingin merestrukturisasi aset
• Pemerintah daerah dalam perencanaan tata ruang

Gunakan Ahlinya

Studi HBU membutuhkan kombinasi analisis pasar, keuangan, hukum, dan teknis. Oleh karena itu, banyak pemilik properti memilih untuk menggunakan jasa konsultan properti atau jasa studi kelayakan yang sudah berpengalaman.

Pihak profesional seperti Seven Dream Asset Management menawarkan layanan studi tertinggi dan terbaik dengan pendekatan yang komprehensif, mulai dari analisis lahan hingga rekomendasi penggunaan yang optimal dan menguntungkan.