Bisnis kost sering kali dianggap sebagai bentuk investasi yang aman dan menguntungkan. Dengan asumsi “tinggal bangun, lalu tiap bulan tinggal terima sewa”, banyak orang tertarik menjadi pengembang properti kost. Namun, kenyataan di lapangan menunjukkan banyak proyek kost justru gagal, bahkan hanya dalam waktu dua tahun pertama. Unit kosong, cicilan macet, atau bahkan bangunan dijual rugi.
Apa yang membuat bisnis yang terlihat sederhana ini berujung merugi? Jawabannya bukan karena tidak ada pasar, melainkan karena perencanaan yang lemah dan eksekusi yang kurang matang sejak awal.
Studi Kelayakan yang Tidak Realistis
Banyak pengembang memang menyusun studi kelayakan sebelum membangun, tapi sayangnya tidak sedikit yang menyusunnya tanpa data akurat, tidak relevan dengan rencana pembangunan, atau bahkan dibuat oleh pihak yang tidak berpengalaman. Hasilnya, proyeksi yang dibuat terlalu optimistis, tidak mencerminkan kondisi pasar sebenarnya, dan tidak memperhitungkan risiko.
Misalnya, banyak laporan menyebutkan okupansi akan penuh dalam waktu 3–6 bulan. Padahal, pada kenyataannya, butuh waktu lebih dari setahun untuk mencapai okupansi stabil. Jika perhitungan ini dijadikan dasar untuk membayar cicilan atau menutup biaya operasional, maka sejak awal pengembang sudah berada di posisi yang sangat rawan gagal.
Lokasi Tidak Sesuai Target Pasar
Kesalahan memilih lokasi adalah kesalahan klasik, dan sering kali terjadi karena tidak dilakukan riset pasar yang memadai. Banyak pengembang tergiur harga tanah murah, tanpa melihat apakah lokasi tersebut cocok untuk bisnis kost. Misalnya, membangun kost premium di kawasan dengan mayoritas pekerja sektor informal, atau membangun terlalu jauh dari pusat aktivitas seperti kampus, kawasan industri, atau perkantoran.
Tanpa kesesuaian antara lokasi dan target pasar, bangunan bisa bagus, fasilitas lengkap, tapi tidak laku karena tidak ada yang butuh atau mampu menyewa di harga yang ditawarkan.
Perencanaan Keuangan Tidak Kuat
Kesalahan berikutnya adalah perencanaan keuangan yang lemah. Banyak pengembang hanya fokus pada biaya pembangunan dan cicilan, tanpa menyisihkan dana cadangan untuk operasional awal, promosi, atau kebutuhan tak terduga lainnya.
Lebih parah lagi, banyak yang menggantungkan arus kas untuk bayar cicilan dari asumsi bahwa unit akan langsung penuh sejak awal. Ketika ternyata unit belum terisi, dan pendapatan belum stabil, tekanan finansial bisa langsung menghantam dan membuat bisnis tidak berjalan.
Strategi Pemasaran Lemah
Sering kali pengembang baru mulai memikirkan promosi setelah bangunan selesai. Padahal, promosi seharusnya sudah dimulai sejak pembangunan berjalan—untuk membangun awareness dan mulai menggaet penyewa dari jauh hari.
Selain itu, banyak pengembang tidak memahami siapa target penyewa mereka. Tidak membuat profil penyewa ideal menyebabkan fasilitas, harga, dan promosi yang dilakukan tidak tepat sasaran. Akibatnya, calon penyewa tidak merasa cocok atau tidak tertarik sama sekali.
Di era digital seperti sekarang, promosi tidak cukup hanya dengan pasang spanduk. Diperlukan strategi pemasaran online melalui platform listing properti, media sosial, Google Ads, hingga kerjasama dengan komunitas lokal di sekitar area kost.
Sistem Operasional Tidak Siap
Banyak yang membangun fisik kost dengan bagus, tapi lupa membangun sistem operasional yang mendukung. Mulai dari pencatatan penyewa, penagihan, penanganan komplain, hingga perawatan bangunan—semua perlu sistem yang rapi.
Sering kali pengelolaan kost diserahkan begitu saja ke saudara, satpam, atau penjaga tanpa pelatihan. Akibatnya, banyak penyewa tidak puas karena tidak ada yang mengelola dengan baik. Kepuasan rendah berarti penyewa cepat pindah, dan reputasi kost pun menurun.
Desain Bangunan yang Tidak Tepat
Desain bangunan sangat menentukan kenyamanan penyewa. Namun, banyak pengembang hanya fokus pada jumlah kamar tanpa memperhatikan detail penting seperti sirkulasi udara, pencahayaan, keamanan akses, hingga fleksibilitas layout.
Kamar tanpa jendela, ventilasi buruk, atau kamar mandi bocor adalah beberapa contoh kesalahan desain yang membuat penyewa tidak betah. Ditambah fasilitas yang tidak sesuai kebutuhan (misalnya tidak ada parkiran di daerah pekerja motor), kost akan kalah bersaing meskipun lokasinya bagus.
Kesimpulan
Sebagian besar pengembang kost yang gagal dalam dua tahun pertama tidak gagal karena pasarnya tidak ada. Mereka gagal karena tidak menyiapkan bisnis ini dengan strategi yang matang dan realistis. Tanpa studi kelayakan yang valid, perencanaan keuangan yang hati-hati, dan strategi pemasaran serta operasional yang siap sejak awal, bisnis kost bisa menjadi jebakan alih-alih aset.
Jika Anda serius ingin membangun bisnis kost yang sukses dan berkelanjutan, mulailah dengan riset dan perencanaan yang benar. Jangan hanya bangun fisiknya—bangun juga sistem dan strateginya.
Butuh bantuan menyusun studi kelayakan dan perencanaan bisnis kost?
Kami telah membantu banyak pengembang lokal membangun kost dengan pendekatan yang berbasis data dan strategi pasar.
📞 Konsultasi awal gratis – hubungi kami sekarang untuk diskusi awal.